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| 虚拟产权式商铺之买卖？ |
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| http://www.yipu.com.cn 2004-10-11 0:00:00 南方都市报 |
8月31日上午，五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产投资论坛”上，来自深圳商业地产领域的发展商和代理机构的代表，就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。
每一位与会者，都能感受出会场中弥漫着“务实”的味道。嘉宾各抒己见，在某些话题上甚至针锋相对。无疑，嘉宾们的发言，对深圳的商业地产是具有建设性的。
本期黄金楼市01-02版，摘编了“深圳商业地产投资论坛”上与会地产人士的部分精彩言论，以期对商业地产投资者提供一些参考。
□ 观点交锋
虚拟产权式商铺能否进行买卖？
● 正方
虚拟产权商铺意在圈钱
张平 深圳世方物业咨询有限公司总经理
虚拟产权商铺没有将产权明晰，没有独立铺位，容易造成业主所购买的铺位与经营的铺位不一致，有的业主甚至根本找不到自己的铺位在哪里。
开发商往往承诺十年包租，在十年内发展商负责招商，业主只要按照回报率收取租金即可，然而这个环节最易出现问题。如果进驻的卖场经营不佳，中途退出，业主收益从何而来，开发商的高回报率承诺如何兑现？开发商的利润从何而来？即使在包租期满后，小业主们又将如何面对新的招商工作？如果几百甚至上千业主来进行招商，根本无法想象。
建设部已经明确规定商铺的单间铺位面积不得低于6平方米，而且要有独立的门牌号码。重庆、合肥等一些城市已经在对虚拟产权商铺的长期包租进行查处。而深圳目前的虚拟产权式商铺仍旧大行其道，不少开发商都在玩文字游戏，宣传中不出现长期包租等字眼，实际操作并无改变。
世方在目前代理的项目中，已经在想办法帮业主回避上述问题，蔚蓝海岸1—3层全部为商业面积，底层为独立铺面，2、3层为虚拟产权式商铺，发展商预期目标是将3层全部卖掉拿到1亿元的资金。经过协商后，决定2、3层只租不卖，并成功引进人人乐商场，结果此举为底层独立铺面的销售带来利好，仅底层铺面的销售金额就达8000万元，这样一来，上述的纠纷便不会出现。
● 反方
只要操作得当就可买卖
席文官 深圳市合和地产顾问有限公司董事总经理
虚拟产权式商铺虽然问题众多，但在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天，立即取缔显然不太现实。只要方法得当，可以有效规避风险时，买卖还是可以进行的。
首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。
其次，开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。按照深圳目前的情况，发展商承诺的回报率在5%左右即可。
当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。
其实，虚拟产权商铺的主要根源就在于融资渠道，不从根子上解决发展商的融资问题，虚拟产权商铺还是难以从根本上消除。如果什么时候中国房地产像美国一样，有大量的投资基金出现，那虚拟产权的商业地产也将退出历史舞台。
SHOPPINGMALL应该建在哪里？
● 正方
MALL应远离中心区
秦力明 鑫业投资有限公司总经理
目前深圳还没有一家真正意义上的MALL，按照国外经验，MALL是属于居住郊区化的产物，包含内容丰富，配套设施完善，占地面积较大。首先这一特性便否定了在市中心建造SHOPPINGMALL的可能，因此没有那么大的土地，也承受不起昂贵的地价。
而且SHOPPINGMALL并不是为社区服务，当地的基本人群只是消费结构中的一部分，其余则来自于偶然消费，靠的是SHOPPINGMALL足够的规模和特色吸引更多的人前来消费。
五洲风情MALL位于龙岗，龙岗目前房地产业发展迅猛，全深圳2/3的住宅用地都由龙岗提供，将来会有更多的人到龙岗居住，深圳的居住郊区化正在形成。SHOPPINGMALL属于车轮经济，随着轿车在我国的普及，SHOPPINGMALL的商机也将更进一步扩大，他的特点更多在于人流的集散。因此五洲风情MALL面对的不仅仅是龙岗，而是深圳甚至整个珠三角的人群。
● 反方
都心MALL更符合国情
何伦 通泰地产副总经理
其实，国外的MALL也并非都建在郊区，都心MALL的形态也有不少。而对于目前我国的国情来说，都心MALL应该更适合一些。
首先郊区MALL的必要的条件是住宅的郊区化以及城市的空心化，在以便捷的交通为前提下，所有人都在市内上班，在郊外居住，那么MALL设在郊外将会更加便于人们的消费。但目前我国各个城市的居住郊区化水平还远未达到这样的水平，大多数人工作和生活还局限在市内，因此，都心MALL可能更符合大众需求。
对于深圳来说，虽然没有一个严格意义上的MALL，但是，你可以把东门、华强北都可以看成是一个MALL，只不过是由不同的人经营罢了。目前看来，关内已经没有剩余土地来建造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的MALL了，而且随着地铁的开通，在关外建SHOPPINGMALL也应该是大势所趋，但目前关外的消费能力显然有很大的局限，那么就要在规划与业态的构成上多下功夫，做出特色，以期吸引更多的人群。
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