具体地点的不同对生意的影响很大，而且对不同地点的顾客应采取的营销对策也不同。所以，如果地点的特征与店铺的类型、风格相符就是好店址，反之，就不是。

    （1） 都市中心整体的商店街区

    在这类地区，流动客多，客层，年龄层的组合多样而丰富，会产生对男女及年龄的吸引力的差异性。这样很容易利用中心的影响力和国辐射力产生的聚合效应来发展自己。商店林立繁华的商业中心（但绝不是乱拥挤），一般都能使顾客产生信任感和向往心情，特别是对选购品的购买，消费者大多愿意到商店众多的商业中心购买，以便进行更好的对比和选购。因此在这类地区建立服装专卖店比较好。在我国，如北京的“王府井商业街”，上海的“南京路商业街”、“淮海路商业街”以及天津的“和平路滨江道商业街”等都是此类商业中心，其影响力和辐射力都是跨地区的。

    商业中心一般是该地区客流量大、购买频率和购买质量较高的地区，来此购物的顾客大多表现出较强的求质、求好、求美的心理特点，对价格的敏感程度相对较低。所以在这些地区，商品的质量好，品种要齐全，有较强的趋时性及时代感，同时价格就比较高。

    但同时，这些地区的费用比较高，竞争性也强，各行各业争芳斗妍，并非是所有店铺的理想开业地点，它较适合于中型服饰店及服饰专卖店。店主应有针对性地对顾客提供服务。在节假日顾客多时，更要用适当的营销手段吸引顾客，还可灵活聘用学生打工。因为他们对服饰的流行有一定的认识，能体现青年一代的心理及审美，容易与顾客交流。

    （2） 车站附近或交通要道

    这类地区以流动客为中心，商圈为中心，商圈范围广，往来旅客集中，一般应首先建立良好的购物环境。如店前留出较大的空地等，方便顾客出入。这一带的店铺就不具有商业中心区形成的群体优势，多属单作战，或小群体搭配。所以，突出自身优势最为重要。到这类店铺购买的顾客多以求便、求实心理居多，店铺应以中档或廉价的商品为主，如一般低廉的服饰。

    车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主，但因其年龄、职业、爱好和目的不同，有出差的，旅游的、探亲的，由于人流量大，这一地段商业价值较高，可针对特定的各层，在开店经营上大做文章。

    但经营的商品必须符合生活需要、价位不高、且易于携带的特点，服饰的购买，顾客一般会用很长时间才能等到中意的，所以大都不会在奔忙之间购买。这类地区不适合于服饰店的开设，除非交通要道是在购物区附近，例如西单地欠站里的一排小型服饰店，会进去看看，这样就吸引了不少顾客。

    人口与购买力分析

    有关人口数和家庭人口之间组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

    1．常住人口数

    2．家庭及构成

    3．人口密度

    4．教育程度

    5．从事行业

    6．自然增加率

    7．人口增加率

    8．家庭人均收人

    9．白天流动人口数

    10．年龄构成

    11．家庭年支出及支出结构

    现就一些主要项目分述如下：

    1．家庭人口及收入水平

    家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

    2．人口密度

    一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

    要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

    白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

    人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

    3．客流量

    一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

    各站上下车乘客人数历年来的变化。

    上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

    上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

    根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

    一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

    ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

    ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

    ·火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

    ·体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

    4．购买力

    商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入月在千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

    企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

    肯德基的盈利模式分析

    作为目前中国最为成功的连锁餐饮企业,肯德基目前在国内有1700余家门店。肯德基素以选址严格而著称，杭州的28家店也是如此分布态势：将近20%的门店分布在沿延安路从庆春路到吴山广场区域内，除目前下沙、滨江之外，基本上在市区大部分区域开设门店。即使是被认为人气不足的延安南路沿线，如涌金广场，肯德基也在今年元月开设门店。从肯德基开店选址中，我们似乎看到了些什么。

    一个商铺要赢利要赚钱，离不开两大因素：租金和位置。从进入杭州到两年后黯然退出，上海良友金伴便利店就是一个很好的例子，租金的增长已超出营业额的增长。便利店商品数量是有限的，在2000-2500种左右，而每天营业额在5000元以上已经算很好了，除去人工、水电、其他开销，基本上不赚钱，而超市毛利仅在25%左右。肯德基所选的位置理想，营业额固定有保证，遇到促销季节，营业额还能递增，毛利远远高于超市和便利店，再加上一定数量门店支撑能降低投入成本，所以肯德基赚钱也就不足为奇了。好的品牌还能抵消部分租金，品牌知名度也是目前越来越多开发商、小业主所看重的。所以有人戏称跟着肯德基，四季不愁吃，还是有几分道理的。

    从目前市场商铺供应量来看，延安南路涌金广场二楼商铺转让或出租（转让费在20000-30000元之间，租金在1000-3000元/平方米/年，远低于市场租金）、城北服装市场散铺以及部分专业批发市场如四季青等较多，而求租者仍然以延安路武林广场至庆春路、凤起路沿线以及城西等区域。供需还是有一定的差距的。问题在于如何这之间的矛盾？除去开发商、业主调整经营业态（如涌金广场）外，业主也应调整心态，要选择有稳定回报的业态，同时也要看品牌知名度。

    对于求租者来说，选择合适的商业业态也是非常现实的问题。眼镜、珠宝、服装业态由于毛利较高，部分业态毛利可到30%以上，可承受较高的租金。而理想合理的面积50-150平方米，也是保证理想的投资回报率的因素之一。所以这类业态可选择地段理想的区域。但餐饮、超市、便利店由于前期投入较大、毛利率偏低（20%-25%之间），所以租金承受力不高，若没有好的品牌支撑，所选择区域只能在二、三级地段或专业市场周边，通过一定的客流量来拉动营业额，加上较长年限租期（一般是5年以上），还是能在经营几年后有所赢利的。

    黄金地段六大法规

    一般来说，好的店址都有一些共同的特点，可以由上面的几个应考虑方面总结出来。这些特点有：

    （1）商业活动频率高的地区

    这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁频繁，则营业额必然较高。这样的店址就是所谓“寸金之地”。在这类地区，物流快，对于服饰业来说，服饰的浒趋势很快，如果商品流动慢，则有可能在服饰没卖出去前就过时了，所以商业活动频繁的地区对服饰店店址的选择来说是绝佳的地点。

    （2）人口密度高的地区

    在居民区附近

    开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们云店里的频率相对高，生意好做。在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有。则对于卖产哪种款式或类型的服饰的选择比较容易，都会有较多的顾客。而且，由于人口的流动量一直都很大，容易了解每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以保证店铺稳定而丰厚的收入。

    （3）客流量多的街道

    店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或效通的影响，以选择最优地点。对于一些客流量多，但是因为是交通要道，客流都是上下班的地方，则不是服饰店地址的很好选择。

    （4）交通便利的地区

    要交通便利，顾客才愿意光顾，愿意坐车去。一般来说，附近有汽车站，或者顾客可以步行不到20分钟的路程可到达的店铺是最优的。

    （5）人们聚集或聚会的场所

    如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有许多人会买。服饰的流行快，样式多，只要能购进独特款式哐流行的服饰，人们就会習在别的地方买不到而买下它。而且来这类娱乐场所的大都是年轻人，他们追求时尚的心理很强，所以，在这些地方开一家时尚的服饰店，会吸引大批追赶潮流的年轻顾客。

    （6）同类店铺聚集的街区

    对于服饰这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。例如成都的科甲巷一条街，是成都高档服装的聚散地，生意相当火爆东玉龙街，是皮衣一条街，天气转凉或寒冬将至时，选购皮衣的人都 要来这里逛逛，生意兴隆自不必说。

    一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具，则是最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍行在店址上投资。

    其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有有利可图。

    因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间做不做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活。如果实在是初期资金不足，且其他地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。