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“农改超”神话破灭重庆龙寰超市倒闭的警示

http://www.yipu.com.cn 2007-3-24 5:14:32

重庆近万户家庭付出了近10亿元，梦想着每个月能有10%-17%的回报，然而，他们的财富梦想，却被高额返租无法兑现的现实击得粉碎。

　　其中，最早涉足并且在两年多时间里发展了14个农改超项目的龙寰物业发展有限公司（以下简称重庆龙寰）因扩张太快，导致资金链断裂、公司人去楼空、董事长夏正文人间蒸发的事件，最为引人关注。

　　日前，夏正文已经被逮捕，相关案情正在调查当中。重庆当地政府已经开始积极采取措施善后。

　　究竟是什么牵引并推动了这个财富神话的幻灭？

　　神话幻灭

　　2003年，重庆龙寰出资1700万元，从一家物业公司手里买下了近4000平方米的沙坪坝工人村农贸市场，并投资1000多万元将其装修一新，随后将市场内300多个摊铺的产权全部向社会出售，很快收回了投资。

　　随后两年中，重庆龙寰先后对14个农贸市场进行了农改超，并将分解的市场产权分散卖给了业主，花钱买了摊位的业主随后又将这些摊位返租给重庆龙寰投资的一家物管公司经营。

　　据重庆市商委调查摸底显示，重庆龙寰共销售摊位3139个，购买人数达2487人，涉及金额26292万元。

　　中原地产策划师庞志超分析，农改超项目大都是购买一层地下商场作为农贸市场所在地来经营，价格不超过3000元/平方米，加上一些简单的装修费用和销售、广告等费用，需要追加的成本每平方米不超过1000元，可是其售价都在10000多元/平方米，有着100%以上的高额利润。

　　在高额利润的诱惑下，不少中小房地产开发商一拥而上，纷纷挤进了农改超的大道，其中包括大泽置业公司、天生集团、嘉禾集团等40多家。“农改超”项目在重庆遍地开花，短短两年时间，重庆就发展了近百个农贸超市。

　　但去年年底到今年年初，一些隐藏的问题逐渐浮出水面。部分曾销售火爆的农改超项目门庭冷落，租户纷纷退租，加上受房地产宏观调控影响，2005年6月前后，重庆市投资农改超的40多家开发商，一下子关门了30多家。关于农改超的负面消息一个接一个。

　　接踵而来的就是龙寰业主的集体退铺事件。业主在购买龙寰商铺后，等了一年多却迟迟拿不到产权证。面对业主的疑问，龙寰的工作人员也一拖再拖。2005年9月18日，几个业主直接来到龙寰物业的办公室，要求退铺。但是，此后开始，龙寰甚至连承诺每个月返给业主的租金都不见了踪影。

　　2005年9月23日，夏正文接受重庆当地媒体采访时还信誓旦旦地称，该公司正在准备对农改超进行瘦身，并将进入经济型酒店领域以寻求新的利润来源。

　　此后，本报记者电话采访夏正文时，他回应说，目前正在芜湖开发一个农改超项目，到时要将一部分资金转回来，解决业主们的问题。然而此后，记者却再也无法拨通他的手机，夏正文仿佛人间蒸发，龙寰公司更是人去楼空。

　　财富神话的泡沫开始破裂。

　　高额利润诱惑

　　接受记者采访时，重庆市商委流通处处长袁聿超说，大量的农改超项目许以长期高额租金回报来吸引投资者入围，是一种不良的市场信号，是一些别有用心的歪嘴开发商将好经念歪了。

　　袁聿超说，农改超项目的投资回报率一般被定在10%左右，最高的甚至提到了17%.然而，并不是每个项目都有如此强的经营能力。

　　近乎暴利的盈利模式让大部分“农改超”开发商为之疯狂。由于竞争日趋激烈，开发商为争取市场，开始将一些类似超市中促销小商品才用的疯狂打折手段用在这个市场上。

　　据悉，在后期龙寰购买农改超商铺者中，每8人中便有一人可抽取一辆QQ汽车，每105名购铺者可抽出一辆蒙迪欧。重庆高地房地产顾问公司董事长潘克武称，初略估算，仅龙寰枇杷山农贸超市的促销活动成本就达2000余万，这也说明了农改超的惊人利润。

　　重庆市有关政府官员称，疯狂之后必然是惩罚。由于龙寰扩张速度过快，后期资金链越绷越紧，而懂经营、懂管理的人员并没有发挥作用，高额的返利无法兑现，以龙寰为代表的农改超项目最终逃脱不了资金链断裂的命运，财富神话也随之破产。

　　政府善后

　　重庆市常务副市长黄奇帆表示，商铺返租回报高于银行存款3-5个点是正常的，超过这个限度就有很大风险。此外，将大商场“切碎”零卖，资金回笼快速，但也很容易出现产权纠纷。黄透露，今后重庆政府将对这些行为进行严格管制。

　　而目前，政府对农改超的善后事宜，正在紧张处理当中。袁聿超称，目前重庆市公安局经侦队已经以涉嫌诈骗罪将夏正文逮捕归案。重庆市公安机关正加大办案力度，追缴龙寰资产，防止其将资产转移，最大限度地减少龙寰业主的损失。

　　记者从重庆市政府相关部门了解到，重庆市已经专门针对龙寰事件召开了会议。按照会议精神，公安的办案费用将由财政支出。各区商委将组织引导龙寰业主成立业主管理委员会，或是委托有市场管理经验的公司管理市场，尽快恢复市场稳定。

　　同时，工商、公安等部门也将配合业主维护好市场经营秩序，防止出现打砸抢；而国土房管部门对于现在已经具备办理产权证的市场，要抓紧时间为业主办理产权证；目前无法办理产权证的市场，将会采取其他实施方案。

　　重庆市政府有关部门还将引导业主走司法程序，根据相关精神，向龙寰提起诉讼以维护个人权益的业主，诉讼费用将实施减免。而针对将大商场“切碎”零卖容易出现的问题，重庆市国土房管等部门将研究相关政策，限制分拆，并采取相关规范措施。

　　政府出手，让一触即破的财富神话渐渐平息，但创伤只能让时间来抹平。

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